住宅ローン等を完済して、
家の担保をこれから消すぞという時のお話です。
※ 担保の正式名称は
抵当権 や 根抵当権
といった名称が一般的です。
まず、お金を全部銀行へ返済しきっても、
家についた銀行の担保権は勝手に消えることは
ありません。
結論としては、
銀行から完済した書類（以降「完済書類」）をもらい、
登記申請書をつくり、
法務局へ
「（根）抵当権抹消登記の申請」が必要です。
放っておいても何もいいことはありませんので、
お早めにお手続きをしていただくことをおすすめします。
放っておくと、どのような問題があるか。
本記事はここをメインでいきます。
放っておくと起きる問題大きく６つ。
１． 銀行から貰った完済書類を紛失する可能性大。
２． 何十年と放置し所有者（債務者）に相続が発生すると
親族は完済しているのかどうか不明となる。完済書類の行方不明率も大。
３． 完済書類に必ず同封される委任状（担保を消す登記手続きの委任状）
に銀行の代表者の名前が記載されているが、
数か月～数年経過すると今も代表者なのか確認を要する。
４． 完済書類のうち、数か所の年月日記入欄が未記入となっており、
年数が経過すると、いつの日にちを書き込めばよいか不明となる。
５． 完済書類を紛失し、銀行が統廃合や合併等を繰り返していて、
もはや店舗が存在しない場合、裁判所の手続きが必要となる。
６． 担保がついたままとなっていて、
家を売れない。家を担保に新しくお金を借りられない。
１． 銀行から貰った完済書類を紛失する可能性大。
これについては、当然です。あまり目立つ書類でもないので、
ほかの書類とまとめて破棄してしまうおそれがあります。
紛失した場合は、再度、金融機関へ再発行のためのお手続きが必要です。
再発行まで２週間～１か月は見る必要があります。
金融機関の窓口へ行く必要がある場合もあります。
２． 何十年と放置し所有者（債務者）に相続が発生すると
親族は完済しているのかどうか不明となる。完済書類の行方不明率も大。
相続で家の名義変更のお手続きの依頼を受け、
その時に発覚するケースがあります。
土地の登記記録をみると、
亡くなったご主人が昔につけた銀行の担保がついたままという状況。
完済書類があれば良いですが、ご家族も記憶がなければ、
先ほどの１．と同様再発行のお手続きが必要です。
３． 完済書類に必ず同封される委任状（担保を消す登記手続きの委任状）
に銀行の代表者の名前が記載されているが、
数か月～数年経過すると今も代表者なのか確認を要する。
３．からは専門的かつややイメージしづらいお話なので、難易度が上がります。
完済書類の中に、
【銀行→お客様or司法書士】に宛てた登記の委任状が存在します。
銀行の代表取締役が交代してしまっていると、
登記申請書の銀行代表取締役記入欄には、
現在の代表取締役を調べて記載する必要があります。
さらに、委任状の委任日が空欄になっている場合があります。
この場合、委任状に書かれた代表取締役が任期中である日にちを
必ず記入しなければなりません。
なぜなら代表権の無い人からの委任状は登記では使用できないからです。
完済日が明確に分かれば、その日を記載すれば問題ないですが、
完済日が不明な場合は、金融機関へ問い合わせが必要です。
４． 完済書類のうち、数か所の年月日が空欄になっており、
年数が経過すると、いつの日にちを書き込めばよいか不明となる。
先ほどの３．の委任状の年月日が空欄になっているという話です。
これに加え、担保を消す書類（『解除証書』・『放棄証書』・『弁済証書』等）
の完済日も空欄になっている場合がありますので、
不明な場合は金融機関へ問い合わせる必要があります。
５． 完済書類を紛失し、銀行が統廃合や合併等を繰り返していて、
もはや店舗が存在しない場合、裁判所の手続きが必要となる。
お調べして引き継いでいる銀行や会社が分かれば、
再発行のお手続きをすすめることになります。
完全に会社が消滅している場合は、裁判所の手続き（休眠担保の抹消）を経て、
担保を消す流れとなります。
難易度の高い作業となるため、
専門家の力が必要になることが多いです。
６． 担保がついたままとなっていて、
家を売れない。家を担保に新しくお金を借りられない。
たとえ完済していたとしても、登記記録に担保が残っている場合は、
売ったり、新しく家を担保にお金を借りたりできません。
以上、心当たりのある範囲で箇条書きしましたが、
おそらくまだこれ以外にも、不都合なことはあるでしょう。
担保抹消自体は、
ご自身でお調べいただいたうえで、
お手続きをすることは十分可能です。
（お調べするお時間と、何度か法務局へ足を運ぶ覚悟は要ります。）
ただし、数年後にご自身でお手続きをする場合は、
上記のいくつかの問題点が発生している可能性が高いです。
当然、事の難易度も上がりますので、時間もより多く必要とします。
司法書士にご依頼される場合は実費とは別に報酬として、
1万～2万程度が必要となるでしょう。
いずれにしても
完済書類は絶対なくさない！
遅くとも今年のうちにやる！
という２つの意気込みが必要です。
気になる方は、ご連絡ください。
参考になれば幸いです。
